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“#QUÉDATE EN CASA” IMPOSIBLE PARA LOS MÁS POBRES

Las fisuras sociales se hacen más visibles en tiempos de crisis. Si bien en esta pandemia todos recomiendan #QUÉDATE EN CASA, para muchos la cuestión es ¿EN CUÁL CASA?, pues tener acceso a una vivienda adecuada y cumplir las recomendaciones sanitarias para prevenir la propagación de la COVID-19 es imposible para muchas familias en el mundo y especialmente en el sur global.

Esta es una invitación a repensarnos como sociedad aprovechando el estado de emergencia y diseñar propuestas para restructurar el apoyo estatal a la vivienda, con soluciones que sirvan a las personas de menores recursos.

En el marco del pensamiento estratégico, la vivienda debe ser considerada como una infraestructura de atención fundamental[1], no solo para sobrevivir a esta crisis sanitaria, sino para poder redireccionar el futuro de las ciudades hacia entornos más saludables y a sus comunidades hacia sistemas socioeconómicos perdurables.

En Colombia, el Censo 2018 muestra que el 36.6% del total de hogares está en déficit habitacional (5.2 millones), de los cuales 1.6 millones están en hacinamiento (5 o más personas por dormitorio); siendo éste solo uno de los aspectos de la grave crisis habitacional que vivimos y que es generalizada en América Latina.

Figura 1: “No hay que mirar muy lejos para darse cuenta de que la ciudad en la que vivimos está llena de infraviviendas”. Fuente: CITU experiencia local – CDMB. Estudio Asentamientos precarios del Área Metropolitana de Bucaramanga- Colombia.

Pensando estratégicamente sobre estas desigualdades, una alternativa es ampliar los tipos de vivienda que cuentan con subsidio estatal para incluir familias de escasos recursos, a las cuales el sistema financiero considera “no aptas para crédito” y por ende, el mercado formal no les ofrece productos.

Como los recursos económicos son escasos, debemos aprovechar esta crisis como oportunidad para restructurar la forma en que diseñamos y gestionamos hábitat de calidad para todos, cambiando la oferta de casas con áreas mínimas en entornos incipientes, que actualmente ofrece el mercado en proyectos subsidiados, por alternativas de calidad que lleguen a más familias. Pasar de solo pensar la unidad, a construir ciudad, aportando a la reducción de inquilinatos y frenando la oferta ilegal de suelo en barrios informales[2].

Es estratégico que los presupuestos públicos se redireccionen para ofrecer barrios que desde su construcción ofrezcan un urbanismo de calidad, entornos con calles completas, parques, equipamientos y mezcla de usos; que favorezca la integración social y espacial de las comunidades y de éstas con la ciudad. Que sus viviendas tengan buenos estándares de habitabilidad, con diseños que permitan flexibilidad de los espacios, entendiendo la vivienda no como mercancía o producto cerrado, sino como un proceso en continuo desarrollo, donde el sujeto que la habita y su calidad de vida sean el foco de atención, viviendas progresivas o incrementales.

Es imperativo promocionar la oferta formal de barrios con viviendas que interpretan la forma en que históricamente las familias han ido moldeando su entorno habitacional privado y aumentando el área construida para desarrollar sus actividades, es decir, comunidades de vivienda incremental.

La incrementalidad no es algo nuevo. En los años 60s-70s, con apoyo del Banco Mundial, se ejecutaron en Latinoamérica muchos programas de desarrollo progresivo o lotes-con-servicios (Vivienda-incremental 1.0), como el proyecto PREVI en Perú, o Guacamayas y Ciudad Bachué en Colombia).

Figura 2: Algunos asentamientos informales se consolidaron adecuadamente, pero otros conservan mala calidad de entorno y crecen sus casas hasta límites que ponen en riesgo a sus habitantes . Fuente: las citadas.

A inicios del siglo XXI estos procesos son reinterpretados por Alejandro Aravena en proyectos de relocalización de comunidades en Chile, proponiendo casas que crecían a partir de “la mitad de una buena casa” (Vivienda-incremental 2.0).

En 2020, y a raíz de las crecientes desigualdades sociales que esta pandemia acentúa, en el equipo de investigación de “Idónea Consultoría” proponemos la construcción de barrios de vivienda incremental de tercera generación (3.0), con uni/bi/multifamiliares en densidades medias, localizados no solo en suelos periféricos sino también en zonas pericentrales de renovación urbana, con urbanismo completo y de calidad, donde se ofrezcan unidades de vivienda en doble altura, con una estructura espacial polivalente que permitan flexibilidad o desarrollo progresivo y crecimiento al interior, donde fácilmente el propietario pueda hacer un entrepiso para duplicar el área construida inicial, pasando así de núcleos de vivienda mínima a buenas “casas de clase media”[3] que además incrementan su valor de cambio y el patrimonio familiar.

Para desarrollar estos proyectos es fundamental la activa participación del Estado y la asistencia técnica de grupos de arquitectos-urbanistas-academia, que instruyan a sus habitantes sobre técnicas constructivas, materialidad y respeto del espacio público, para lograr barrios con hábitat de calidad donde las viviendas no quedan limitadas por la escasez inicial de recursos, sino que evolucionan en el tiempo adaptándose a los modos populares de moldear el entorno, posibilidades económicas y composición de las familias que los habitan.

Figura 3: Un ejemplo de vivienda incremental 3.0. Fuente: Elaboración propia Idónea Consultoría.

El éxito de la financiación y gestión estatal de estos nuevos hábitats dependerá de la decidida aplicación de los instrumentos de planificación y gestión del suelo, para el caso colombiano contemplados en la Ley 388 de 1997, como el anuncio de proyecto, declaratoria de utilidad pública, participación en plusvalías, control de precios del suelo, declaratorias de desarrollo o construcción prioritaria, entre otros.

Esta pandemia de la Covid-19 puede ser una oportunidad estratégica para ofrecer nuevas alternativas de provisión de hábitat para los hogares de menores ingresos, como las comunidades de vivienda incremental, promoviendo la participación directa del Estado en su provisión a través de subsidios, diseños urbanísticos-arquitectónicos innovadores y materiales que aporten a la sostenibilidad global. Hábitats que, además, pueden ser replicados en muchos entornos Latinoamericanos.


[1] C. Ortiz y C. Boano. Stay at home housing as a pivotal infrastructure of care. https://blogs.ucl.ac.uk/dpublog/2020/04/06/stay-at-home-housing-as-a-pivotal-infrastructure-of-care/

[2] Más del 50% del crecimiento de las ciudades y municipios colombianos es de origen informal, según un estudio realizado por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, en conjunto con el Instituto de Estudios Urbanos (IEU) de la Universidad Nacional de Colombia, 2019.

[3] Parafraseando a Alejandro Aravena.

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¿Cómo puede ayudar la recuperación de plusvalías a la materialización de la planificación estratégica urbana?

En 1994, Donald Shoup, un reconocido investigador estadounidense, describió una anomalía fundamental en la relación entre las políticas de suelo urbano y la generación de infraestructura pública: “¿Por qué es tan difícil financiar una infraestructura pública que eleva el valor de la tierra servida mucho más que el costo de la propia infraestructura? (Shoup, 1994, p. 236). Casi tres décadas después, dicha anomalía continúa presente en las ciudades iberoamericanas y tiene una estrecha relación tanto con la recuperación de plusvalías urbanas como con la Planificación Estratégica Urbana, ya que muchos gobiernos locales, al implantar proyectos estratégicos de infraestructura urbana, invierten una gran cantidad de recursos públicos que, a pesar que pueden generar diversos impactos positivos en las áreas estratégicas sobre las que se pretende intervenir (CIDEU, 2018), en la mayoría de los casos también producen un aumento significativo en el valor en los suelos urbanos donde se implantan. Pero, vale preguntarse: ¿Cuál es la anomalía presente en esta situación?

Uno de los defectos o fallas que se presenta en los mercados de suelo urbano en las ciudades iberoamericanas es el enriquecimiento sin justa causa que se materializa en el momento en que el Estado, representado por los gobiernos locales, no recupera los incrementos en el valor de los terrenos urbanos que son generados por actuaciones propias de la función pública del urbanismo, tales como la construcción de obras públicas, la modificación de normas urbanísticas que permiten la incorporación de terrenos rurales al perímetro urbano, el aumento de la edificabilidad y el desarrollo de usos más rentables. De esta manera, las municipalidades desaprovechan el enorme potencial que representa articular adecuadamente las políticas urbanas, la recuperación de plusvalías y la gestión de la estrategia urbana.

A pesar que lo descrito anteriormente es una característica general del desarrollo urbano en América Latina (Jaramillo, 2008), algunas ciudades en Brasil y Colombia han podido superar estas anomalías utilizando instrumentos de recuperación de plusvalías para financiar nuevas intervenciones estratégicas. Uno de los casos más sobresalientes es el de la ciudad brasileña de Sao Paulo, en la que a través de una adecuada y continuada articulación entre políticas urbanas e implementación de mecanismos de captura de valor de suelo relacionados con la venta de derechos de construcción (como los Certificados de Potencial Adicional de Construcción –CEPAC– utilizados en las Operaciones Urbanas Consorciadas –OUC– y la Otorga Onerosa del Derecho de Construir –OODC– implementada en buena parte del área urbana), ha permitido recaudar más de 2.000 millones de dólares entre 2001 y 2017 (Pérez-Moreno, 2018, p. 270) y asegurar la financiación de más 8.000 viviendas de interés social como resultado de las OUC, de las cuales casi 2.000 estaban construidas en 2016 (Pérez-Moreno, 2016, p. 13).

Otras de las ciudades en las que se han utilizado instrumentos de recuperación de plusvalías urbanas para impulsar iniciativas estratégicas son Bogotá y Medellín, en Colombia. Estas dos ciudades tienen una larga tradición de utilización de la contribución de valorización. En Medellín, este instrumento se utilizó para financiar una buena parte de la infraestructura vial de la ciudad durante el siglo XX (Borrero, 2014) y continúa utilizándose para tal fin. Adicionalmente, desde el año 2003, en Bogotá se implementó el cobro de la participación en plusvalía, un mecanismo estipulado en la legislación colombiana que permite capturar hasta un 50% del incremento en el valor del suelo generado por las alteraciones en la normativa urbanística y por la construcción de obras públicas. Mediante este instrumento, hasta 2016, la ciudad había recuperado más de 12 millones de dólares (Pérez-Moreno, 2018, p. 216). Instrumentos como el reajuste de terrenos, utilizado en Colombia en el marco de los denominados Planes Parciales, también fueron implementados en Bogotá desde 2003, permitiendo convertir los incrementos en el valor del suelo resultantes del mismo proceso de urbanización en cargas urbanísticas, tales como la cesión gratuita de suelo y la construcción de vías, parques y equipamientos, así como la obligación de destinar el suelo y construir viviendas de interés social.

Estos son apenas dos casos que demuestran que la adecuada articulación entre políticas urbanas, recuperación de plusvalías y planificación estratégica urbana tiene un enorme potencial para transformar la calidad de vida de nuestras ciudades. Además, juega un papel fundamental en la materialización del proyecto de ciudad que se define colectivamente en el marco de los criterios de concurrencia y gobernanza que deben regir la planificación estratégica de la ciudad (CIDEU, 2018).

Referencias.

Borrero, O. (2014). La contribución de valorización o mejoras en la experiencia Colombiana: Revisitando prejuicios. En: Smolka, M.; Furtado, F. (Ed.) Instrumentos notables de políticas de suelo en América Latina. Ecuador: Lincoln Institute of Land Policy (pp. 23-29).  Recuperado de https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/instrumentos-notables-politicas-de-suelo-america-latina-full_0.pdf

Jaramillo, S. (2008). Reflexiones sobre la “informalidad” fundiaria como peculiaridad de los mercados del suelo en las ciudades de América Latina. Revista Territorios, (vol. 18), 11-53.

Pérez-Moreno, O. (2016). As Operações Urbanas Consorciadas em São Paulo e a materialização de justiça socioespacial por meio da construção de Habitação de Interesse Social entre 2001 e 2016.  IV Encontro da Associação Nacional de Pesquisa e Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo – (ENANPARQ). Porto Alegre, Brasil. Recuperado de https://enanparq2016.files.wordpress.com/2016/09/s40-05-perez-o.pdf

Pérez-Moreno, O. (2018). A recuperação de mais-valias fundiárias urbanas e a materialização de justiça socioespacial em Bogotá e São Paulo: Um objetivo, dois casos e um resultado (Tesis Doctoral en Arquitectura y Urbanismo). Universidade Federal Fluminense, Niterói, Rio de Janeiro.

Shoup, D. (1994). Is underinvestment in public infrastructure an anomaly? En: Jones, G.; Ward, P. (Ed.) Methodology for land and housing market analysis, Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy. London: UCL Press.

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